Korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego – roszczenie o wynagrodzenie

Korzystanie z cudzej nieruchomości wbrew woli właściciela i bez odpowiedniej podstawy prawnej stanowi ingerencję w przysługujące mu prawo własności.
Właścicielowi przysługują w takiej sytuacji określone środki ochrony prawnej, w tym możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości służy ochronie interesów majątkowych właściciela. Jego celem jest zrekompensowanie faktu, że inna osoba korzystała z należącej do niego nieruchomości, nie posiadając tytułu prawnego.

Przeciwko komu można wystąpić z takim roszczeniem?

Roszczenie o wynagrodzenie może zostać skierowane przeciwko jej posiadaczowi, czyli osobie która faktycznie włada nieruchomością. Może to dotyczyć sytuacji, gdy strony nie zawarły umowy najmu lub dzierżawy albo gdy wcześniej zawarta umowa wygasła, a posiadacz nadal korzysta z nieruchomości.

Jaki jest cel dochodzenia roszczenia?

Celem takiego roszczenia jest przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej wskutek korzystania przez inną osobę z nieruchomości należącej do właściciela. Właściciel może domagać się zarówno jej wydania w ramach roszczenia windykacyjnego, jak również odpowiedniej rekompensaty finansowej za okres, w którym został pozbawiony możliwości swobodnego korzystania ze swojej własności.

Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter kompensacyjny – od chwili powstania tego roszczenia przez cały okres nieuprawnionego korzystania z rzeczy przez posiadacza. Można go jednak dochodzić tylko za miniony czas bezumownego korzystania, a nie na przyszłość (tak wyr. SA w Katowicach z 22.8.2014 r., I ACa 366/14, OSA w Katowicach 2014, Nr 4, poz. 3).

Jak wysokie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości otrzymasz?

Interesującą kwestią pozostaje wysokość odszkodowania (wynagrodzenie) z tytułu bezumownego korzystania. Przyjmuje się bowiem, iż wysokość ustalana jest w tak, jakby „posiadanie opierało się na prawie” (m.in. wyr. SN: z 23.5.1975 r., II CR 208/75 oraz wyr. SN z 7.4.2000 r., IV CKN 5/00). Innymi słowy wysokość odszkodowania (wynagrodzenie) z tytułu bezumownego korzystania powinna być ustalana w oparciu o rynkowe stawki, np. czynszu lub dzierżawy dla nieruchomości danego rodzaju. Takie określenie rozmiaru wynagrodzenia wskazuje, że właściciel może uzyskać świadczenie, które zrekompensuje mu niemożność korzystania z nieruchomości.

Nie jest ważne, czy powstała szkoda.
Wynagrodzenie należy się bez względu na to, czy właściciel poniósł jakąkolwiek stratę w związku z faktem niekorzystania z rzeczy. Świadczenie z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega także waloryzacji, jednak przy jego ustalaniu nie bierze się pod uwagę ani strat lub utraconych przez właściciela korzyści związanych z pozbawieniem go korzystania z rzeczy, ani korzyści odniesionych przez posiadacza.